RDL 21/2.018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler

El pasado 18 de diciembre de 2018 se publicó en el BOE el RDL 21/2.018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor al día siguiente de su publicación e incorpora numerosas modificaciones en el régimen legal de los arrendamientos de viviendas.

Las modificaciones introducidas por este RDL afectan solo al régimen jurídico de los arrendamientos de vivienda habitual, y son de aplicación únicamente a los contratos suscritos con posterioridad a su entrada en vigor, rigiéndose los anteriores por la normativa vigente al momento de su celebración, salvo que las partes libremente decidieran acordar su sometimiento al nuevo régimen legal, que introduce como principal novedad reformas que afectan esencialmente a la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, mejorándose el régimen del arrendatario al incrementarlo de los 3 años actuales hasta un mínimo de 5 o 7 años, en función de que el arrendador sea persona física, o lo sea jurídica. En síntesis, a partir de esta nueva normativa el régimen legal en relación a la duración del arrendamiento será el siguiente:

1º.- Las partes pactan libremente su duración, entendiéndose que ésta es de un año si no estipulasen nada o el plazo fuese indeterminado.

2º.- Cuando el contrato sea de arrendamiento de vivienda, y duración inferior a 5 años, el arrendatario está facultado para que se le prorrogue obligatoriamente hasta 5 años sí el arrendador fuese persona física, o 7 si lo fuese jurídica.

3º.- Llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, si alguna de las partes desease no renovarlo deberá notificárselo a la otra con al menos 30 días de antelación a su vencimiento. De no hacerlo así el contrato se prorrogará necesaria y obligatoriamente durante 3 años más.

4º.- Finalizado el periodo de duración del contrato de arrendamiento y todas sus prórrogas, si ninguna de las partes comunica a la otra su intención de dar por finalizada la relación arrendaticia ésta entra en el régimen de la tácita reconducción regulada en los art. 1.566 y 1.581 del CC.

Se exceptúan del carácter obligatorio de este nuevo régimen los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5’5 veces el SMI en cómputo anual, y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán con carácter prioritario por la voluntad de las partes, y solo en defecto de pacto por las disposiciones previstas en el Título II de la LAU y, supletoriamente, por las disposiciones del CC.

Por otro lado, en materia de alquileres turísticos se introduce una precisión técnica al establecer la exclusión del ámbito de aplicación de la LAU de la cesión temporal de uso de las viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que éstas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística, y remitiendo al régimen específico establecido en su normativa sectorial turística.

Entre otras medidas incorporadas, como modificaciones de mayor interés, destacaremos extractadas las siguientes:

a/ La fianza continúa siendo de una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda, y las partes continúan pudiendo pactar cualquier tipo de garantía adicional del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario mediante depósitos o avales bancarios, pero estas garantías adicionales a la fianza que el arrendador pudiera exigir al arrendatario se limitan ahora a tan solo 2 mensualidades de renta como máximo, salvo que se trate de contratos de larga duración, esto es, salvo que excedan de 5 o, en su caso, 7 años.

b/ Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador sí este es persona jurídica, salvo aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

c/ Tal y como hasta ahora sucedía, la renta solo se podrá revisar sí expresamente así lo pactan las partes, teniendo lugar la revisión cuando cumpla cada año de vigencia del contrato conforme a lo que se hubiese pactado (en defecto de pacto sobre el índice conforme al cual debe tener lugar la actualización ésta será conforme al Índice de Garantía de la Competitividad), pero cuando se trate de contratos de arrendamiento de renta reducida de hasta 5 años de  duración, o 7 si el arrendador fuese persona jurídica, el incremento de la renta producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá  exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia  para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato. A estos efectos, se entiende como “renta reducida”  la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con  carácter general, en el RD que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de  ayudas al alquiler.

d/ El arrendatario sigue sin tener derecho de tanteo o retracto cuando su vivienda se venda conjuntamente con todas las restantes viviendas o locales de un mismo inmueble a un mismo comprador, pero se introduce la posibilidad de que, para estos casos, la legislación sobre vivienda establezca un derecho de tanteo o retracto respecto de la totalidad del inmueble en favor del órgano que designe la Administración competente.

e/ Con la finalidad de proteger a los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad se introduce en el procedimiento de Desahucio regulado en la LEC una modificación de naturaleza procesal, de tal manera que el Juzgado vendrá obligado a informar al demandado de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, y la determinación de su situación de vulnerabilidad por la Administración competente producirá como consecuencia que dicha valoración se comunique al Juzgado y que éste venga obligado a disponer la suspensión del procedimiento de desahucio por un plazo máximo de un mes (2 meses sí el demandante fuese persona jurídica) a los efectos de que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas. Transcurrido este plazo se alzará la suspensión y el proceso de desahucio continuará por sus cauces procesales ordinarios. Cuando el inmueble objeto del desahucio constituya la vivienda habitual del arrendatario, el cumplimiento de estos presupuestos será requisito necesario para que después se pueda ejecutar su lanzamiento.

f/ Quedan exentos del ITPAJD los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el art. 2 de la LAU, esto es, los de vivienda habitual.

g/ El recargo previsto en la Ley de Haciendas Locales para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente (puede suponer hasta un 50 % más del IBI), se deja a su desarrollo por la normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de Ley, de tal manera que podrá ser aplicado por los Ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.

h/ Se crea una bonificación de hasta el 95 % del IBI, que los Ayuntamiento podrán aplicar potestativamente mediante ordenanza fiscal, para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

Aunque no afecta directamente al régimen de los arrendamientos, por su interés para los propietarios de viviendas que pretendan destinarlas a usos turísticos -toda vez que se trata de una medida que puede restringir el ámbito de la actividad- es de destacar la introducción en el art. 17 de la LPH de un apartado 12ª de nuevo cuño que faculta a las Juntas de Propietarios para tomar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de esta actividad, o establecer cuotas especiales de gastos o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %, y ello tanto si el acuerdo de la Junta de Propietarios supone modificación del título constitutivo o de los Estatutos como si no. La aprobación de un acuerdo de estas características por la Junta de Propietarios requerirá una mayoría cualificada, de tal manera que para su validez será necesario el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Estos acuerdos que pudiesen adoptar las Juntas de Propietarios carecerán de efectos retroactivos.

Finalmente, a título de reflexión, y ante las innovaciones que el legislador incorpora para equilibrar la posición jurídica de propietario e inquilino, nos preguntamos cuándo se regulará la organización y funcionamiento del Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, creado hace ya casi 6 años por el art. 3 de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, pero que al día de hoy todavía está pendiente de desarrollo y sigue sin existir. Su puesta en funcionamiento permitiría ofrecer información a los propietarios, cuyos intereses también merecen ser objeto de protección, sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones en el pago de la renta en contratos de arrendamiento, lo que sin duda contribuiría a mejorar el mercado del alquiler en cuanto que introduciría un elemento de seguridad.

El equipo de Sagasta Asesores espera que esta información sea de vuestro interés, y quedamos a vuestra disposición para ampliaros o aclararos cualquier extremo.